Стадия "Проект"

Первая из стадий процесса проектирования - стадия поиска решения (называется "Проект", "Эскизный проект", "Эскиз"). Её комплектность - генплан (образец) и архитектурные чертежи (образец). Разрабатывается на основе Задания заказчика на проектирование и, при необходимости, ряда исходных данных (топографический план участка, данные о его геологическом строении, и др.). Заданием может служить список всех помещений дома (поэтажно) с указанием площадей (пока приблизительно) и желаемого инженерного оборудования (образец). Это может быть и от руки набросанный план и фасад. Вот, например, так:

Проектирование начинается с разработки концепции будущего объекта и выезда специалистов на предполагаемое место строительства / реконструкции, осуществления необходимых первоначальных замеров и фотофиксации. Оказывается помощь заказчику в сборе необходимых исходных данных (топосъёмка участка, инженерно-геологические изыскания, Технические Условия на подключение к инженерным сетям).
Далее выполняется эскиз генерального плана участка (образец), первый шаг в выполнении которого - определиться с пятном его застройки на участке, которое будет сформировано исходя из соображений удобства, красоты, и следующих ограничений:

противопожарный разрыв между проектируемым зданием и ближайшими к нему зданиями (от 6 до 12 метров в зависимости от степени огнестойкости зданий);
"полоса лояльности" - от 3 до 4,5 метров от границ со смежными землевладениями (в зависимости от нормоприменительной практики местных органов архитектурного контроля);
граница "Красных линий" улицы - актуально в городской застройке; дает "линии" местный орган архитектурного контроля.

Разъяснения:

Степень огнестойкости и разрывы. Стены каменные, перекрытия железобетонные, кровля стропильная = 3 степень; перекрытия и стены - деревянный каркас = 3а или 3б. Большинство коттеджей = 3-я степень, и тогда разрыв между ними должен быть 8 метров; если один из них имеет каркас из металла или деревянный - разрыв между ними д.б. 12 м.
"полоса лояльности" - тот же разрыв, поделенный пополам. Т.е., если мы на своём участке строим здание, то должны оставить соседу право на своей территории тоже построить дом с равным отступом от общей нашей с ним границы и чтобы при этом была соблюдена норма противопожарного разрыва. Т. к. все дома сейчас, как правило - 3й степени огнестойкости, то и районные архитектора стали требовать "8 метров пополам" = 4 метра. Если необходимо поставить здание ближе к границе с соседом, районный архитектор может пойти навстречу и согласиться на нотариально заверенную расписку соседа в отсутствии возражений по поводу строительства ближе, чем этот предел. Нормами строительными этот момент никак не зафиксирован, но тем не менее, практика такая есть. Действующая норма "Для ухода за строениями и осуществления их текущего ремонта расстояние до соседней границы участка от наиболее выступающей конструкции стены следует принимать не менее 1,0 м." напрямую не применяется.
"Красная линия" улицы - линия, которая обозначает запретную для застройки часть вашего участка, примыкающую к улице; размер ограничения определяется наличием и мощностью инженерных сетей, проходящих по улице или заложенных в плане развития микрорайона, а также нормами ДБН 360-92** для городской усадебной застройки; красная линия назначается главным архитектором района, нормативные же ограничения определяются архитектором проекта при посадке здания на участке (3 метра для проселочных улиц, и 6 для улиц поселкового значения).

   Имеются, конечно, и еще некоторые ограничения, но более редкие - если рядом с участком застройки есть Трансформаторная Подстанция (от неё - 10 м), газопровод высокого давления (от 10 м до 15), кладбище (300 и более метров).
   Затем, поняв, чем же мы на участке располагаем, приступаем к собственно размещению дома, инженерных сетей и сооружений, элементов благоустройства. На образце видим 4 чертежа - генплан, вертикальная планировка, схемы инженерных сетей и благоустройства с озеленением.
    Когда здание размещено на участке, можно приступать к формированию его "тела" - планов, фасадов и разрезов. Но в самом начале надо принять решение по конструкциям здания: стенам (кирпич, или газоблок, поротерм и т.д.), перекрытиям (железобетон или дерево). Для этого можно предпринять собственные изыскания на тему, воспользовавшись рекомендациями специалистов, отзывами пользователей, а можно и принять наш совет, основанный на нашем опыте и знаниях.
   На стадии эскизного (архитектурного) проекта отрабатываются все возможные варианты для предложенной планировочной схемы. Тут учитываются возможности строительных конструкций, условия инженерного обеспечения помещений (вентиляция, канализация кухонь и санузлов, гаражей, если надо, и бассейна), и конечно же, внешний и внутренний вид здания. Завершённые архитектурные проекты уже содержат в себе и решения конструкций здания, и инженерного его оборудования.
   На этом этапе решается то главное, что определяет планировку, образ и стоимость дома. Возможно это сделать в виде только чертежей (планы этажей, разрезы, фасады - см. образец). А можно сделать еще и трехмерную компьютерную модель здания, на которой "увидеть " здание изнутри и снаружи.

Тут можно не только увидеть сам объем здания, но и подобрать соответствующую отделку, посмотреть, так ли она "сидит" на объеме, удачно ли сочетание кирпичной кдадки с бутовой, скажем, или металлочерепицы с силикатным кирпичом. Не правда ли, это удобнее, чем делать такие сравнения в натуре?
Заказчик на этой стадии принимает значительное участие и может вносить свои изменения в проект.

Согласование проекта.

   После завершения Эскизного проекта нормами предписано пройти процедуру согласования проекта, если его общая площадь больше 300 метров квадратных; для этих целей проектировщик выпускает том т.н. утверждаемой части проекта, состав и комплектность которого весьма сильно варьируются в зависимости от расположения участка строительства.
   Так, в Киеве для проектов жилых домов на участках, находящихся в зоне малоэтажной усадебной застройки, в составе тома должны быть: пояснительные записки и чертежи разделов Генерального плана, Архитектуры, Конструкций, Отопления, ГВС и Вентиляции, Водопровода и Канализации, Электроснажения, Слаботочных Сетей, записка Пожарной безопасности, Технико-Экономические Показатели проекта, отдельно выпускаются Проект Организации Строительства (стройгенплан) и план напрвления трасс внеплощадочных инженерных сетей. Кроме этого, необходимо изготовить показательные материалы для защиты проекта на Градостроительном Совете города и паспорта отделки фасадов дома. Все перечисленные материалы проходят весьма долгий путь согласования.
   В прилегающих к Киеву районах области процесс согласования на порядок проще, а соответственно и объём проектных материалов меньше. В Киево - Святошинском районе, например, на согласование представляется том утверждаемой части проекта в таком составе: пояснительные записки и чертежи раздела Архитектуры (разумеется, выпущенный в проектной организации с соотв. лицензией). При этом архитектурное бюро самой районной архитектуры выполняет генеральный план с предварительным выездом на место, а также все согласования проекта с районной СЭС, Пож. Инспекцией и администрацией села.

Но вот согласования получены, и начинается стадия "рабочие чертежи", на которой проектровщики разних специализаций (генеральный план, технология, архитектура, конструкции, водопровод, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование, электроснабжение) уточняют решения эскизного проекта, оптимизируют и разработывают проект, на выходе - проектная документация для строительства.